VEFA : Les conditions et les modalités d’octroi de garanties aux acquéreurs de projets de vente en état de futur d’achèvement

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La nouveauté principale du décret n° 2.17.318 pris en application de la loi n° 107-12 modifiant et complétant la loi n° 44-00 relative à la vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement  (VEFA), réside dans l’obligation du maître d’ouvrage de fournir toutes les garanties, y compris la détermination de la date d’achèvement des travaux, ainsi que d’assurer le recouvrement des primes encaissées par le vendeur, dans le cas où les dispositions prévues par le contrat entre les parties ne seraient pas appliquées. 
Le nouveau texte veut définir les conditions et les modalités d’octroi de garanties pour la restitution des versements effectués par l’acheteur en cas de non-exécution des termes des contrats de vente d’immeuble en l’état de futur d’achèvement (VEFA). Et ce, en application de l’article 618-9 qui dispose :

Le vendeur doit, après la signature du contrat préliminaire de vente, constituer au profit de l’acquéreur soit une garantie d’achèvement des travaux soit une garantie de remboursement des échéances payées en cas de non-exécution du contrat.

Les conditions et les modalités d’application du présent article sont fixées par voie réglementaire.

Le vendeur est libéré de plein droit de l’obligation de garantie dès l’inscription, sur le registre foncier, du contrat de vente définitif ou du jugement définitif lorsque l’immeuble est immatriculé ou son insertion dans la demande d’immatriculation si l’immeuble est en cours d’immatriculation ou dès la conclusion du contrat définitif de vente et du jugement définitif lorsque l’immeuble est non immatriculé.
Le vendeur est libéré de l’obligation de garantie dès qu’un jugement définitif de résiliation de la vente est prononcé, suite au refus de l’acquéreur d’exécuter ses engagements prévus au contrat préliminaire de vente ou la conclusion de « la vente après l’accomplissement des procédures prévues à l’article 618-18 ci-dessous. La partie qui a dressé le contrat ne peut débloquer les échéances qui sont déposées auprès d’elle au profit du vendeur qu’après l’obtention de ce dernier d’une garantie couvrant u toutes les échéances payées par l’acquéreur.

Si vendeur est libéré de l’obligation de garantie, la partie qui a dressé le contrat préliminaire de vente, doit remettre le titre ou les titres de la garantie ou de l’assurance au vendeur dès la réception de la demande écrite de ce dernier, accompagnée des documents gui attestent les deux cas ci-dessus.

Notons que l’article 618-9 oblige le vendeur à constituer au profit de l’acquéreur une caution bancaire ou toute autre caution similaire et, le cas échéant, une assurance afin de permettre à l’acquéreur de récupérer les versements en cas de non application du contrat.

Cette garantie prend fin à l’établissement du contrat définitif de vente. Il convient de remarquer que cet article ne fixe par les seuils ou le montant de cette garantie.

Par ailleurs, en cas de retard dans la réalisation des travaux de construction dans les délais impartis par le contrat préliminaire, le vendeur est passible d’une indemnité de 1% par mois de la somme due, sans toutefois dépasser 10% par an.

De même que la réalisation du contrat par l’une des parties entraîne le paiement, à l’autre partie lésée, d’une indemnité ne dépassant pas 10% du prix de vente.

Bon à savoir :
Selon le dahir n° 1-16-05 du 3 février 2016 portant promulgation de la loi n° 107-12 modifiant et complétant la loi n° 44-00 relative à la vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement  (VEFA),  publié le 18 février 2016 au B.O n° 6440 :
Le versement des montants effectués au titre du contrat d’affectation sont versés dans un compte bancaire, lesquels montants sont insaisissables ou utilisés par le vendeur jusqu’à l’expiration du délai de renonciation (art 618-3 bis 3)
La fixation des pourcentages des montants à payer par l’acquéreur en fonction de l’avancement des travaux sont déterminés par l’article 618-6
L’article 818-8 frappe de nullité tout versement effectué avant la conclusion du contrat de VEFA ou du contrat d’affectation.
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